Партнер НП “Союз оценщиков Республики Татарстан” – федеральная профессиональная сеть «Оценщики и эксперты» www.ocenschiki-i-eksperty.ru представляет обзор основных показателей и тенденций на рынке жилой недвижимости в России в сегменте «Квартиры и комнаты» по итогам 2 квартала 2016 года
Администрация сайта профессиональной сети «Оценщики и эксперты» провела анализ данных, полученных в рамках проекта «Электронный справочник оценщика» по результатам опросов экспертов об основных характеристиках и показателях рынка жилой недвижимости России в сегменте «Квартиры и комнаты». Участниками этого масштабного проекта на данный момент уже стали более 800 оценщиков практически из всех регионов нашей страны. Перед ними стояла непростая задача — оценить текущее состояние и характеристики тех локальных рынков, с которыми они непосредственно работают в ходе своей ежедневной оценочной практики. Итоги проведенного исследования и краткие выводы мы приводим ниже. Подробную информацию о результатах опросов вы можете найти в разделе «Квартиры и комнаты» «Электронного справочника оценщика» по ссылке https://ocenschiki-i-eksperty.ru/appraiser-handbook/groups/954.
1. Баланс спроса и предложения
Около половины опрошенных экспертов считает, что во 2 квартале 2016 г. в рассматриваемом сегменте рынка предложение незначительно превышало спрос, и примерно столько же — что превышение предложения над спросом было значительным. Такие результаты могут быть прямым отражением сложившейся экономической ситуации, а именно следствием снижения реальных доходов населения вкупе с «зажимом рублевой ликвидности», проводимым ЦБ РФ в рамках политики таргетирования инфляции.
2. Активность рынка
Подавляющее большинство опрошенных экспертов (более двух третей) оценили активность на рынке жилой недвижимости в рассматриваемом сегменте во 2 квартале 2016 года как среднюю. Существенного снижения активности, по мнению экспертов, мы пока не наблюдаем.
3. Прогнозируемые квартальные темпы роста цен (на предстоящий квартал)
Согласно результатам опросов экспертов, прогнозируемые квартальные темпы роста цен на квартиры эконом-класса в среднем продолжают находиться «в отрицательной плоскости», при чем уже несколько кварталов подряд. При этом наибольшего снижения цен в третьем квартале 2016 г. эксперты ожидают в сегменте многокомнатных квартир эконом-класса (в среднем на 1,31%), наименьшего — среди однокомнатных квартир. В сегменте квартир класса «комфорт» дела обстоят несколько лучше, и хотя прогнозы экспертов на следующий квартал (средние числа) остаются «на отрицательной территории», прогнозируемые темпы роста практически близки к 0. В более радужном свете представляется ситуация с ценами на однокомнатные квартиры бизнес-класса — прогнозы специалистов сулят им хоть и незначительную, но положительную динамику (рост в среднем на 0,16%). Намного хуже смотрится сегмент квартир элит-класса: для многокомнатных квартир в этом сегменте ожидается снижение почти на 2%.
Учитывая волатильность экспертных оценок, в текущей ситуации можно говорить лишь о том, что какой-то существенной динамики изменения цен на рынке жилой недвижимости в текущем квартале в целом не ожидается. Эксперты в среднем больше склонны ожидать небольшого снижения, нежели роста. Более устойчивыми к негативным факторам, по мнению респондентов, продолжают оставаться цены на однокомнатные квартиры и квартиры эконом-класса, слабее всего выглядит сегмент квартир элит-класса. Наименее подвержены каким-либо колебаниям цены на комнаты, только от них эксперты второй квартал подряд ожидают в среднем положительной динамики.
4. Прогнозируемые годовые темпы роста цен (на предстоящий год)
Оценки экспертов в отношении динамики цен на квартиры и комнаты в предстоящем году, в целом, не сильно отличаются от упомянутых выше прогнозов по квартальным темпам роста (на предстоящий квартал), но все же более оптимистичны. Так, например, прогнозные значения годовых темпов роста в сегменте квартир бизнес-класса во 2 квартале 2016 года находятся в среднем «в положительной плоскости» как для однокомнатных, так и многокомнатных квартир. Усредненные оценки годовой ценовой динамики для комнат остаются положительными уже 5-ый квартал подряд, хотя и проглядывается тенденция к снижению прогнозируемых темпов роста.
В целом, по мнению экспертов, каких-то существенных изменений цен в предстоящем году нам ожидать не стоит — оценки колеблются в среднем в диапазоне -1% до 1%. При этом относительно более крепким в глазах респондентов выглядит рынок в сегменте квартир бизнес-класса и комнат.
5. Фактические квартальные темпы роста цен
Эксперты оценили фактические показатели темпа снижения цен по итогам 2 квартала 2016 года в среднем в диапазоне от 0% до 2%. При этом, по мнению специалистов, во многих сегментах рынка цены падают уже несколько кварталов подряд (хуже всего дела обстоят в сегменте многокомнатных квартир элит-класса — они теряют более 1% четыре квартала подряд) . Минимальную динамику показывают в среднем цены на комнаты (близка к 0% несколько кварталов подряд).
6. Среднерыночные сроки экспозиции
По результатам опросов экспертов во 2 квартале 2016 года в рассматриваемом сегменте среднерыночные сроки экспозиции объектов недвижимости после небольшой коррекции в рамках предыдущих кварталов продолжили свой рост. Тенденция увеличения сроков продаж прослеживается уже несколько кварталов подряд и похоже ещё далека от завершения. Согласно оценкам респондентов, наименьшие сроки экспозиции во 2 квартале 2016 наблюдались у однокомнатных квартир эконом-класса (5,09 мес. в среднем), наибольшие — у многокомнатных квартир элит-класса (10,33 мес. в среднем). В целом, как и прежде, более ликвидными остаются объекты с наиболее низкими ценами.
7. Корректировки на торг
Во 2 квартале 2016 года, по мнению экспертов, увеличились и скидки к ценам предложений, которые использовали в своей практике оценщики. Наибольший рост скидок произошел в сегменте многокомнатных квартир бизнес-класса (они выросли более, чем на 3%). Минимальные значения корректировки на торг использовались для однокомнатных квартир эконом-класса (-5,79% в среднем), максимальные — для многокомнатных квартир бизнес-класса (-9,5% в среднем).
8. Корректировки на различия в планировке квартир, корректировки на различия в состоянии квартир
Каких-либо существенных изменений в экспертных оценках влияния различий в планировке и состоянии квартир на их цены по результатам опросов специалистов во 2 квартале 2016 года, учитывая высокую волатильность их средних значений из квартала в квартал, не произошло (см. результаты опросов экспертов в разделе «Корректировки на различия в планировке квартир» https://ocenschiki-i-eksperty.ru/appraiser-handbook/indicators/967), хотя в целом проглядывается незначительный рост величины корректировок на состояние квартир по отношению к 1 кварталу 2016 года. Увеличились в среднем примерно на 2 — 3% корректировки, используемые оценщиками для перехода от цен квартир эконом- и комфорт-класса, требующих капитального ремонта, к ценам аналогичных квартир в удовлетворительном состоянии (10,1% и 12,09% в 1 кв. 2016 г. — 13,29% и 14,63% во 2 кв. 2016 г. в среднем соответственно) и на 2 — 4% корректировки, используемые для перехода от цен квартир эконом- и элит-класса в хорошем состоянии к ценам аналогичных квартир в отличном состоянии (9,03% и 11,06% в 1 кв. 2016 г. — 10,93% и 14,91% во 2 кв. 2016 г. в среднем соответственно).
9. Корректировки на различия в этаже расположения
По результатам опросов специалистов наибольшее (по модулю) значение корректировки на этаж использовалось ими на практике для перехода от цен квартир эконом-класса в старых домах, расположенных на средних этажах, к ценам квартир, расположенных на первых этажах соответствующих многоэтажных домов (-6,04% в среднем), минимальное — для перехода от цен квартир эконом-класса в новых домах последних серий, расположенных на средних этажах, к ценам квартир, расположенных на последних этажах соответствующих многоэтажных домов (-1,54% в среднем). Немного снизился (по сравнению с 1 кварталом 2016 г.) размер скидок, которые применяли оценщики для перехода от цен квартир эконом-класса в новых домах, расположенных на средних этажах, к ценам квартир, расположенных на нижних этажах, а также для перехода от цен квартир элит-класса, расположенных на средних этажах, к ценам квартир на нижних этажах, кроме первого (так, например, корректировка на этаж для квартир эконом-класса в новых домах не самых последних серий, которая применялась для перехода от цен квартир, расположенных на средних этажах, к ценам квартир на первых этажах по состоянию вторичного рынка на 1 квартал 2016 года по оценкам экспертов составляла -5,21% в среднем, а по состоянию на 2 квартал 2016 года — -3,87% в среднем). В целом, какой-то существенной динамики и изменений в размере используемых оценщиками корректировок на различия в этаже расположения по сравнению с результатами экспертных опросов за 1 квартал 2016 года по итогам 2 кв. 2016 года не наблюдается.
10. Корректировки на различия в виде из окон
Существенные изменения (по отношению к предыдущему периоду) произошли в оценках экспертов в опросе: «Корректировка на различия в виде из окон: переход от цен квартир с окнами, выходящими во двор — к ценам аналогичных квартир с видами на реки, набережные, водоемы по состоянию вторичного рынка на текущий момент (в % от цен)». Если в 1 квартале 2016 года размер данного показателя оценивался оценщиками в 6,22% в среднем, то во 2 квартале среднее значение оценок экспертов составило 4,35%.
11. Корректировки на различия в количестве балконов / лоджий, корректировки на различия в площади кухонь
В разрезе данных показателей каких-либо значительных изменений в результатах опросов экспертов по сравнению с результатами за предыдущий квартал не наблюдается. Средние значения экспертных оценок величин корректировок на различия в количестве балконов / лоджий лежат в диапазоне от 1% до 4%, корректировок на различия в площади кухонь — в диапазоне от 1% до 3%.
12. Дополнительные параметры ликвидности
По мнению специалистов, во 2 квартале 2016 года заметно выросли размеры скидок к рыночной стоимости квартир, необходимых для их ускоренной реализации на вторичном рынке. Так, например, среднее значение оценок экспертов в отношении размера скидки к рыночной стоимости квартиры эконом-класса для её моментальной продажи на вторичном рынке составило 18,91% (против 13,26% кварталом ранее). При этом наибольшие изменения произошли в сегменте квартир эконом-класса, наименьшие — в сегменте квартир элит-класса.
Итоговые выводы
Согласно результатам проведенных опросов, во 2 квартале 2016 года на рынке жилой недвижимости в сегменте «Квартиры и комнаты» продолжали прослеживаться негативные тенденции. Эксперты ожидали снижения цен, фиксировали превышение предложения над спросом, увеличение сроков экспозиции объектов и размеров скидок, на которые могли рассчитывать покупатели в ходе торгов.
