Оценочная деятельность при управлении государственной собственностью

НП “Союз оценщиков РТ” публикует раздел, посвященный оценочной деятельности, из Отчета Минземимущества РТ за 2016 год.

16.02.2017

Республика Татарстан в лице Министерства продолжает оставаться крупным потребителем оценочных услуг, поскольку оценка стоимости объектов государственного имущества является обязательной при их вовлечении в оборот. При подготовке решений о реализации, сдаче в аренду, передаче в уставные капиталы хозяйственных обществ, доверительное управление объектов государственного имущества, а также выкупе объектов имущества у собственников для государственных нужд специалистами Министерства проводится экспертиза отчетов об оценке на предмет достоверности определенной в них стоимости.

В 2016 году продолжилось совершенствование законодательства об оценочной деятельности. Одним из существенных изменений, внесенных в Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стало введение квалификационного аттестата для оценщиков. Наличие квалификационного аттестата становится обязательным условием для членства в саморегулируемой организации. Аттестат сможет получить лицо, сдавшее экзамен и имеющее не менее чем трехлетний опыт работы в оценочной сфере, в том числе не менее года в должности оценщика. Таким образом, фактически вводится ограничение на вход в профессию новых специалистов.

Кроме того, утвержден ряд новых Федеральных стандартов оценочной деятельности:

– приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17.11.2016 № 721 утвержден Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)», определяющий требования к определению ликвидационной стоимости и условия ее применения;

– приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17.11.2016 № 722 утвержден Федеральный стандарт оценки «Определение инвестиционной стоимости (ФСО № 13)», который устанавливает требования к определению инвестиционной стоимости, при определении которой рассчитывается объем денежных средств, отражающий полезный эффект от использования объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных инвестиционных целях использования объекта оценки.

 

Экспертиза отчетов об оценке государственного и муниципального имущества

 

Несмотря на предпринимаемые меры, качество отчетов об оценке не всегда соответствует законодательству, оценщиками часто допускают грубые ошибки в отчетах, что в большинстве случаев существенно влияет на итоговую стоимость объекта оценки.

В 2016 году специалистами Министерства произведена экспертиза более 1 200 отчетов об оценке государственного имущества, имущества государственных унитарных предприятий и акционерных обществ с долей Республики Татарстан для совершения сделок на общую сумму более 63 млрд.рублей, в том числе об оценке рыночной стоимости:

– арендной платы помещений – 1 400 объектов;

– арендной платы оборудования – 1 500 объектов;

– объектов недвижимости, сооружений – 15 778 объектов;

– автотранспорта – 220 объектов;

– пакетов акций – 10 объектов;

– комплексов имущества – 711 объектов;

– земельных участков – 50 объектов.

Также в течение 2016 года активно продолжалась работа по анализу сделок с муниципальным имуществом, проводимая в рамках заключенных соглашений о взаимодействии с муниципальными образованиями Республики Татарстан. В отчетном году было рассмотрено более 2 000 отчетов, около 40% которых были возвращены на доработку в связи с несоответствием требованиям законодательства, что свидетельствует о низком качестве представляемых отчетов. При этом были выявлены следующие основные нарушения законодательства об оценочной деятельности:

– ошибки в расчетах методологического и арифметического характера;

– нарушение обязательных требований к составлению отчетов (отсутствие ссылок на источники используемой информации, материалов фотофиксации);

– необоснованность вводимых корректировок, приводящих к искажению итоговой рыночной стоимости;

– занижение стоимости арендной платы и рыночной стоимости реализации объектов;

– оценка объектов недвижимости без учета занимаемых ими земельных участков;

– оценка земельных участков без учета стоимости расположенных на них объектов недвижимости;

– предоставление отчетов об оценке не в полном объеме, без приложений;

– неактуальная дата оценки.

 

ИНФОРМАЦИЯ

о муниципальных образованиях Республики Татарстан с наибольшей долей возврата на доработку отчетов об оценке муниципального имущества, рассмотренных в рамках соглашений о взаимодействии в 2016 году

процентов

 

№ п/п Наименование муниципального образования Доля отчетов об оценке муниципального имущества, возвращенных на доработку
1 Азнакаевский 83,0
2 Аксубаевский 75,0
3 Актанышский 67,0
4 Альметьевский 66,0
5 Апастовский 67,0
6 Буинский 69,0
7 Верхнеуслонский 88,0
8 Высокогорский 71,0
9 Елабужский 79,0
10 Заинский 63,0
11 Зеленодольский 93,0
12 Камско-Устьинский 71,0
13 Лаишевский 69,0
14 Менделеевский 59,0
15 Муслюмовский 79,0
16 г.Набережные Челны 93,0
17 Нижнекамский 73,0
18 Нурлатский 73,0
19 Пестречинский 84,0
20 Чистопольский 65,0

 

Заказчиками отчетов об оценке муниципального имущества выступают исполнительные комитеты муниципальных образований республики, в связи с чем по инициативе Министерства в каждом муниципальном образовании определен ответственный исполнитель по работе с отчетами об оценке муниципального имущества, с которыми проводится обучение на постоянной основе.

Благодаря своевременному выявлению Министерством и исправлению ошибок, содержащихся в отчетах об оценке, удалось предотвратить занижение рыночной стоимости имущества и недопоступление средств в консолидированный бюджет Республики Татарстан на сумму более 30 млн.рублей, также выявлены 20 оценочных организаций и оценщиков, систематически представляющих некачественные отчеты об оценке.

При неоднократных ошибках отчеты направляются в экспертный Совет Некоммерческого партнерства «Союз оценщиков Республики Татарстан» для проведения независимой экспертизы.

Так, в 2016 году в Некоммерческое партнерство «Союз оценщиков Республики Татарстан» для проведения экспертизы были направлены отчеты об оценке по Аксубаевскому, Бавлинскому, Елабужскому и Тукаевскому муниципальным районам Республики Татарстан.  После рассмотрения экспертами данных отчетов об оценке и принятия коллегиального профессионального мнения с выводом об их соответствии либо несоответствии действующему законодательству об оценочной деятельности была выстроена схема  дальнейшего взаимодействия экспертов с оценщиками, направленная на повышение качества оценки – при неоднократном выполнении оценщиком некачественных работ и неисполнении рекомендаций экспертов принято решение направлять мотивированную жалобу на оценочную организацию в саморегулируемую организацию оценщиков и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан для принятия в отношении данной организации мер дисциплинарного  взыскания.

 

Взаимодействие с оценочным сообществом

 

Сегодня в Республике Татарстан осуществляют оценочную деятельность более 500 оценщиков, объединенных в 11 саморегулируемых организаций оценщиков.

 Эффективное содействие в решении вопросов управления имуществом оказывает Некоммерческое партнерство «Союз оценщиков Республики Татарстан», членами которого являются более 30 оценочных и профильных организаций, представляющих 87% рынка оценки Республики Татарстан и основные саморегулируемые организации Российской Федерации. Благодаря поддержке Президента Республики Татарстан Р.Н.Минниханова, крупнейших банков, предприятий республики и оценочного сообщества представители Некоммерческого партнерства «Союз оценщиков Республики Татарстан» вошли в Совет по оценочной деятельности при Министерстве экономического развития Российской Федерации и активно работают в пяти его основных рабочих группах. Такой опыт государственно-частного партнерства отмечен как положительный и принят в качестве пилотного направления взаимодействия в Самарской и Ульяновской областях, Республике Крым, Хабаровском крае.

Сформирована система повышения квалификации оценщиков и качества оценки, что позволяет во взаимодействии с Министерством, профильными органами государственной власти эффективно разрешать во внесудебном порядке проблемные ситуации.

В рамках государственно-частного партнерства Некоммерческое партнерство «Союз оценщиков Республики Татарстан» координирует и объединяет оценочное сообщество республики, осуществляет независимую экспертизу по запросам государственных органов и формирует профессиональное мнение по спорным ситуациям оценки.

В 2016 году Некоммерческим партнерством «Союз оценщиков Республики Татарстан» рассмотрено 105 обращений по спорным оценкам государственного имущества, по которым выражено независимое профессиональное мнение и в предусмотренных законодательством случаях материалы направлены в профильные саморегулируемые организации для принятия мер дисциплинарного взыскания, вплоть до запрета заниматься оценочной деятельностью.

В настоящее время данная работа продолжается и требует активной поддержки со стороны органов местного самоуправления муниципальных образований республики в связи с тем, что качество отчетов оценщиков, действующих в муниципальных образованиях республики вне Некоммерческого партнерства «Союз оценщиков Республики Татарстан», остается на низком уровне. Муниципальными образованиями Республики Татарстан не используется в полном объеме созданный экспертный ресурс и система самоконтроля, что приводит к снижению доходности от использования государственного и муниципального имущества.

В отчетном году Некоммерческим партнерством «Союз оценщиков Республики Татарстан» совместно с Министерством также проведена работа по формированию объективных цен аренды и продажи государственной и муниципальной собственности в городах и районах Республики Татарстан, в том числе для противодействия  занижения кадастровой стоимости,  в целях улучшения качества оценки и ее контроля организовано                       9 обучающих мероприятий для специалистов органов местного самоуправления Республики Татарстан, проведен мониторинг рынка недвижимости и выпущен сборник ценовых диапазонов.

Итоги данной работы могут быть положены в основу реализации системы ценового зонирования Республики Татарстан. В настоящее время опыт Республики Татарстан в решении спорных вопросов оценки востребован в целом ряде регионов Российской Федерации.