Разработка СРО “Экспертный совет”. Методические разъяснения по учету вида права на земельный участок при оценке объекта капитального строительства

Разработка СРО “Экспертный совет”. Методические разъяснения по учету вида права на земельный участок при оценке объекта капитального строительства

04.12.2018

МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ

по учету вида права на земельный участок при оценке объекта капитального строительства

  1. Методические разъяснения предназначены для подготовки отчетов об оценке
    и заключений судебных экспертов в целях установления рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС).
  2. По формуле [1] стоимость ОКС определяется с учетом принципа соответствия: вычитается стоимость того права на земельный участок (ЗУ), которое содержится в стоимости используемого в расчете единого объекта недвижимости (ЕОН).
  3. Стоимость/цена ЕОН может очищаться от стоимости ЗУ двумя методами[2]:
  • «на входе» – цена каждого ЕОН-аналога уменьшается на стоимость права относящегося к нему ЗУ;
  • «на выходе» – стоимость используемого в расчете ЕОН, в состав которого входит оцениваемый ОКС (ЕОН ОО), уменьшается на стоимость права относящегося к нему ЗУ.
  1. Пояснения по методу очищения «на выходе»:

4.1. Стоимость используемого в расчете ЕОН ОО (стр. 4 таблицы) может быть определена с учетом различных прав на ЗУ:

№ стр. Показатель Значение
Вариант 1 Вариант 2 Вариант 3 Вариант 4
1 Права на ЗУ у собственника / арендатора ОКС Собственность Долгосрочная аренда
2 Права на ЗУ
в цене объектов аналогов-ЕОН		 Собственность Долгосрочная аренда У двух – долгосрочная аренда, у одного  – собственность Долгосрочная аренда
3 Корректировка цен аналогов на различие
в правах на ЗУ		 Нет Нет Стоимость аналогов приводится
к единому базису прав на ЗУ

– долгосрочной аренде

 Нет
4 Стоимость используемого
в расчете ЕОН ОО

(результат корректировки цен аналогов)

 С учетом стоимости права собственности на ЗУ С учетом стоимости права долгосрочной аренды на ЗУ С учетом стоимости права долгосрочной аренды на ЗУ С  учетом стоимости права долгосрочной аренды на ЗУ
5 Вид прав на ЗУ
в формуле		 Собственность Долгосрочная аренда Долгосрочная аренда Долгосрочная аренда
6 Комментарий   Вид вычитаемого права на ЗУ

(стр. 5) не совпадает с фактическим видом права на ЗУ у собственника ОКС (стр. 1)

  

4.2. Выбор учитываемого права на ЗУ осуществляется с учетом: вида права на ЗУ в составе ЕОН-аналогов, трудоемкости внесения корректировки на вид права, трудоемкости определения стоимости различных прав на ЗУ в составе используемого в расчете ЕОН ОО.

  1. Источники информации о виде права на ЗУ в составе ЕОН-аналога:

5.1. Оферта по соответствующему ЕОН-аналогу;

5.2. Сложившиеся правила делового оборота – например, в Москве абсолютное большинство ЗУ используются на праве долгосрочной аренды. Как правило, в офертах по ЕОН вид права на ЗУ не указывают, когда он не оказывает существенного влияния на цену (арендную плату) ЕОН или является очевидным для большинства участников рынка в силу своей типичности;

5.3. Электронные сервисы Росреестра (косвенно)[3].

  1. При оценке на ретроспективную дату может отсутствовать возможность достоверно установить вид права на ЗУ в составе ЕОН-аналога. При этом:

6.1. В ряде случаев отсутствием этой информации можно пренебречь, поскольку: цена ЕОН-аналогов содержит право собственности на ЗУ либо право долгосрочной аренды (их производные, например, право долевой собственности) ® разница в полезности этих прав незначительна (возможность эксплуатации соответствующего ОКС и т.д.) ® разница в стоимости этих прав незначительна ® величина возможного искажения стоимости несущественна по причине малой доли стоимости прав на ЗУ в стоимости ЕОН, использования в расчетах нескольких объектов-аналогов, применения нескольких подходов к оценке.

6.2. При использовании в расчетах ЕОН-аналогов, по которым невозможно достоверно установить вид права на ЗУ, рекомендуется описать: выполненные для получения соответствующей информации действия, принятые допущения и анализ их возможного влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки.

 

Координатор Методического совета,

Исполнительный директор, к.э.н.                                              ____________________ /М.О. Ильин/

[1] Методические разъяснения №МР–3/16 от 04.04.2016:  – рыночная стоимость ОКС/ЕОН/ЗУ, ден.ед.

[2] Методические разъяснения №МР–4/16 от 05.04.2016

[3] https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request. При отсутствии данных о кадастровом номере ЗУ он может быть установлен по Публичной кадастровой карте https://pkk5.rosreestr.ru.

Например, продажа коммерческой структурой ЕОН, для ЗУ в составе которого указано «собственность публично-правовых образований», свидетельствует о том, что ЗУ передается не на праве собственности.

С сайта Ассоциации СРО “Экспертный совет”